Sociale huisvesting: bouw bevroren en wachtlijst groeit

Huisvesting, de voornaamste bekommernis van de Brusselaars

Huisvesting vormt de voornaamste bekommernis van de inwoners van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Met huurprijzen die tot de hoogste van België behoren en een structureel ontoereikend sociaal woningpark, is de Brusselse wooncrisis een langdurige uitdaging die door de huidige politieke crisis wordt verergerd.

De sector is afhankelijk van verschillende gewestelijke mechanismen: de bouwprogramma's voor sociale woningen gedragen door de BGHM, de huurreglementering, het investeringsplan voor de renovatie van het bestaande sociale park, en de stadsvernieuwingscontracten die betaalbare woningen integreren.

Sinds 9 juni 2024 kan de gewestregering in lopende zaken geen nieuwe structurele beslissingen meer nemen voor de huisvesting.

Bouw van sociale woningen: het aanbod stagneert

Het mechanisme

De BGHM (Brusselse Gewestelijke Huisvestingsmaatschappij) coördineert het gewestelijk beleid voor sociale huisvesting. Zij houdt toezicht op de 16 OVM's (openbare vastgoedmaatschappijen) die ongeveer 40 000 sociale woningen beheren. Nieuwe bouwprogramma's worden op gewestelijk niveau beslist en gefinancierd.

Wat geblokkeerd is

Met meer dan 50 000 gezinnen op de wachtlijst voor sociale huisvesting is de bouwbehoefte enorm. In lopende zaken:

• Geen nieuwe bouwprogramma's voor sociale woningen
• Geen nieuwe terreinen geïdentificeerd of verworven voor de bouw
• Geen publiek-private partnerschappen voor gemengde woningprojecten
• Geen herziening van de toewijzingscriteria om in te spelen op noodsituaties

De projecten die voor juni 2024 al waren vastgelegd, gaan door, maar de pijplijn voor nieuwe projecten is leeg.

Bron: BGHM, jaarverslag 2024; statistieken van de wachtlijst, 2025.

Huurreglementering: de status quo

De inzet

Brussel is het enige Belgische Gewest waar de kwestie van huurprijsregulering politiek besproken is geweest. Het indicatieve huurprijsrooster, een niet-bindend referentie-instrument, moest worden versterkt. Het Brusselse huurkader had ook aanpassingen nodig om huurders te beschermen tegen stijgende huurprijzen.

Wat opgeschort is

• Geen versterking van het indicatieve huurprijsrooster
• Geen invoering van een bindend mechanisme voor huurprijsregulering
• Geen aanpassing van de wetgeving over huurcontracten voor de hoofdverblijfplaats
• Geen nieuwe maatregelen ter bescherming tegen misbruikuithuiszettingen

Het huurkader blijft dat van voor juni 2024, zonder aanpassing aan de marktontwikkelingen.

Bron: Huurprijzenobservatorium, rapport 2024; Syndicaat van Huurders, analyses 2025.

Investeringsplan BGHM: de renovatie vertraagd

De context

Het Brusselse sociale woningpark is verouderd. Vele woningen vereisen belangrijke renovatiewerken: thermische isolatie, veiligheidsnormering, vervanging van technische installaties. Het meerjarig investeringsplan van de BGHM voorzag in een ambitieus renovatieprogramma.

De gevolgen

• Het investeringsplan kan niet worden vernieuwd of uitgebreid
• De renovatiebudgetten zijn beperkt tot de reeds goedgekeurde enveloppen
• Het dringend onderhoud wordt gehandhaafd, maar zware renovaties worden uitgesteld
• De energieprestatie van het sociale park stagneert terwijl de energiekosten stijgen

De huurders van sociale woningen ondervinden de directe gevolgen van deze bevriezing: slecht geïsoleerde woningen, hoge energiefacturen, aanhoudende vochtproblemen.

Bron: BGHM, investeringsplan 2020-2024 (afgelopen); verslagen van de OVM's, 2024.

Stadsvernieuwingscontracten: de vergeten wijken

De stadsvernieuwingscontracten vormen een essentieel instrument van het Brusselse stedenbeleid. Ze maken het mogelijk kwetsbare wijken te revitaliseren door betaalbare woningbouw, renovatie van openbare ruimtes en creatie van collectieve voorzieningen te combineren. In lopende zaken:

• Geen nieuwe stadsvernieuwingscontracten
• Geen financiering van nieuwe woningprojecten in de doelwijken
• Geen versterkte coördinatie tussen het gewestelijke en gemeentelijke niveau
• Geen structureel antwoord op de uitdagingen van gentrificatie en sociale mix

Bron: Perspective.brussels, balans van de stadsvernieuwingscontracten, 2024.

Wat blijft functioneren

Beheer van het bestaande park

De 16 OVM's blijven de ongeveer 40 000 bestaande sociale woningen beheren. De toewijzing van vrijgekomen woningen, het courant onderhoud en de inning van huurprijzen gaan normaal door.

Huurcontracten

De bestaande huurcontracten, zowel in de sociale als in de private sector, blijven volledig van kracht. De rechten en plichten van huurders en verhuurders worden niet beïnvloed door de lopende zaken.

Woonhulp

De reeds toegekende woonpremies (huurtoelage) worden verder uitbetaald binnen de bestaande budgetten.

Impact op het terrein

De bevriezing van de gewestelijke mechanismen heeft directe en menselijke gevolgen:

• Groeiende wachtlijst: de 50 000+ wachtende gezinnen zien hun uitzicht op een woning verder weg schuiven
• Aanhoudende woningnood: zonder renovatie van het sociale park verbeteren de woonomstandigheden niet
• Huurprecairiteit: zonder aanpassing van de reglementering blijven huurders in de privésector blootgesteld aan huurprijsstijgingen
• Kwetsbare wijken: zonder stadsvernieuwingscontracten zet de achteruitgang van bepaalde wijken zich voort

Vooruitzichten

Huisvesting is het domein waar de Brusselse politieke crisis de meest directe menselijke gevolgen heeft. Elke maand zonder nieuwe bouwprogramma's betekent bijkomende wachtjaren voor de gezinnen op de wachtlijst van de sociale huisvesting.

De volgende gewestregering zal van huisvesting een absolute prioriteit moeten maken: de sociale bouw herlanceren, het bestaande park renoveren, de huurreglementering aanpassen en reageren op de urgentie van de Brusselse woningnood.

Belangrijkste bronnen: BGHM, jaarverslag 2024; Huurprijzenobservatorium 2024; Syndicaat van Huurders, analyses 2025; Perspective.brussels, balans stadsvernieuwing 2024.