Construction : les grands projets urbains à l'arrêt

Un secteur au carrefour de l'urbanisme et de l'économie

Le secteur de la construction et de l'immobilier à Bruxelles représente un maillon essentiel de l'économie régionale et de la transformation urbaine. Il emploie des dizaines de milliers de travailleurs et génère une activité économique considérable, tant en construction neuve qu'en rénovation du parc existant.

La planification urbaine bruxelloise repose sur des instruments stratégiques — les Plans d'Aménagement Directeurs (PAD), les permis d'urbanisme régionaux et les marchés publics d'infrastructure — qui nécessitent tous des décisions politiques de plein exercice. L'absence de gouvernement régional depuis juin 2024 a gelé l'ensemble de ces mécanismes.

Les Plans d'Aménagement Directeurs : le gel stratégique

Qu'est-ce qu'un PAD ?

Les Plans d'Aménagement Directeurs sont des outils de planification territoriale créés par le Code bruxellois de l'Aménagement du Territoire (CoBAT). Ils définissent le cadre de développement de zones stratégiques à l'échelle régionale : affectation des sols, densité de construction, espaces publics, mobilité, équipements collectifs.

Un PAD engage la Région sur une vision à long terme pour un quartier ou un pôle urbain. Son adoption est un acte politique majeur qui nécessite un gouvernement de plein exercice.

Les PAD gelés

Plusieurs PAD sont actuellement en attente d'adoption ou de modification :

• PAD Heysel : le redéveloppement du plateau du Heysel, incluant le projet Neo, est suspendu. Ce projet prévoyait un centre de congrès, des commerces, des logements et des espaces publics sur un des plus grands sites de développement de Bruxelles.
• PAD Gare du Midi : la transformation du quartier de la Gare du Midi, un des projets urbains les plus ambitieux de la Région, ne peut avancer. Le PAD devait encadrer la reconversion de cette zone stratégique entre mobilité ferroviaire et renouveau urbain.
• PAD Delta : le développement du site Delta-Herrmann-Debroux, lié au démontement du viaduc et à la création d'un nouveau quartier, est en attente.
• PAD Casernes : la reconversion du site des anciennes casernes d'Ixelles en quartier mixte est bloquée.
• PAD Mediapark : le redéveloppement du site de la RTBF/VRT à Reyers est gelé.

Chacun de ces PAD représente des investissements potentiels de centaines de millions d'euros et la création de milliers de logements et d'emplois.

Source : perspective.brussels, état d'avancement des PAD, 2025.

Les conséquences de l'immobilisme

Le gel des PAD a des effets en cascade :

• Incertitude juridique : les promoteurs et investisseurs ne savent pas quel cadre réglementaire s'appliquera à leurs projets
• Report des investissements privés : sans PAD adopté, les projets privés qui dépendent du cadre réglementaire sont suspendus
• Perte d'attractivité : Bruxelles perd du terrain face à d'autres villes européennes qui avancent sur leurs projets urbains
• Détérioration des sites : les terrains en attente de redéveloppement se dégradent ou restent sous-utilisés

Les marchés publics régionaux : des centaines de millions en attente

L'ampleur du gel

La Région de Bruxelles-Capitale est un donneur d'ordres majeur pour le secteur de la construction. Ses marchés publics couvrent :

• Les infrastructures de mobilité : tramways, tunnels, pistes cyclables structurantes
• Les bâtiments publics : écoles, équipements sportifs, centres culturels
• Les espaces publics : places, parcs, voiries
• Les logements publics : programmes de la SLRB, Alliance Habitat

En affaires courantes, seuls les marchés de maintenance et les engagements antérieurs sont honorés. Les nouveaux marchés stratégiques — ceux qui nécessitent une décision politique — sont reportés.

La Confédération Construction Bruxelles-Capitale estime que des centaines de millions d'euros de marchés publics sont en attente de lancement. Ce gel affecte directement les carnets de commandes des entreprises de construction bruxelloises.

L'effet domino sur l'emploi

Le secteur de la construction fonctionne avec des cycles de projet longs (2 à 5 ans entre la conception et la livraison). Le gel actuel ne se traduit pas immédiatement par des pertes d'emplois massives — les chantiers en cours se poursuivent — mais crée un trou dans le pipeline qui se fera sentir à partir de 2026-2027 :

• Les bureaux d'études voient leurs commandes diminuer
• Les entreprises générales repoussent leurs plans d'embauche
• Les sous-traitants spécialisés perdent des contrats
• Les fournisseurs de matériaux voient la demande baisser

Les permis d'urbanisme : un double régime

Ce qui fonctionne

Les permis d'urbanisme relevant de la compétence communale continuent d'être délivrés. Les 19 communes bruxelloises traitent les demandes de permis pour :

• Les projets de petite et moyenne envergure
• Les rénovations de logements existants
• Les changements d'affectation à échelle locale
• Les aménagements de commerce de proximité

Urban.brussels, l'administration régionale de l'urbanisme, continue de traiter les dossiers courants et les demandes d'avis.

Ce qui est bloqué

Les permis d'urbanisme à portée régionale — ceux qui nécessitent une décision du gouvernement — sont en attente :

• Grands projets mixtes (logements, bureaux, commerces) sur les sites PAD
• Équipements publics d'envergure régionale
• Projets stratégiques liés à la mobilité ou aux infrastructures
• Dérogations au Plan Régional d'Affectation du Sol (PRAS) pour des projets qui s'écartent du zonage existant

Les chantiers en cours : la continuité assurée

Il est important de noter que les projets disposant de tous les permis et financements avant juin 2024 se poursuivent normalement :

• Les chantiers de logements sociaux de la SLRB déjà lancés
• Les travaux de rénovation des tunnels bruxellois (programme de Bruxelles Mobilité)
• Les chantiers du métro 3 (compétence fédérale / STIB)
• Les projets privés disposant de leurs permis

La construction n'est pas à l'arrêt à Bruxelles. Mais le renouvellement du pipeline de projets est, lui, gelé.

Perspective : une dette urbaine qui s'accumule

La planification urbaine est un processus long. Les décisions non prises aujourd'hui auront des conséquences visibles dans 5 à 10 ans :

• Logements non construits : chaque année de retard dans l'adoption des PAD repousse la livraison de milliers de logements dans une Région qui en manque cruellement
• Infrastructures vieillissantes : les investissements non réalisés dans les équipements publics aggravent le déficit d'entretien
• Transition énergétique ralentie : les rénovations énergétiques des bâtiments publics et les nouveaux standards de construction restent en attente
• Compétitivité régionale : le retard accumulé dans le développement urbain affecte l'attractivité de Bruxelles pour les entreprises et les investisseurs

La Confédération Construction Bruxelles-Capitale et perspective.brussels s'accordent sur un constat : chaque mois d'immobilisme politique creuse une dette urbaine et économique dont la Région mettra des années à se remettre.

Sources : perspective.brussels, rapport d'activité 2025 ; Confédération Construction Bruxelles-Capitale, note de conjoncture ; urban.brussels, statistiques des permis.